Если ипотеку №102-ФЗ и кредитование рассматривать строго в ключе покупки недвижимости, либо жилья, тогда можно выделить некоторые отличия между данными механизмами одалживания денежных средств на покупку недвижимого имущества.

Ипотека имеет не только свои ключевые особенности, но даже и свой собственный закон федерального уровня  от 16.07.98 г., который до сих пор находится в действующем состоянии.

Кредит на покупку жилья не имеет своего отдельного закона и подчиняется правовым основаниям, что определены в иных нормативных актах.

Например, в Гражданском Кодексе для этого существует целая 42 глава, или же ст.819 ГК РФ для того, чтобы знать, как правильно заключить договор.

Определение

Ипотекой принято называть следующий вид финансового механизма – форма залога, когда именно то имущество, что идет в качестве залога, приобретается на заемные средства залогодержателя.

При этом в правовой собственности залог остается у заемщика, но при невыполнении им своих обязательств перед заимодавцем, последний будет иметь право оформить залоговое имущество уже на себя.

После оформления залога в собственность кредитора обычно такое имущество продается, и вырученные денежные средства идут на погашение ипотечной ссуды.

Но, как только заемщик выплачивает все долги сполна, тут же имущество становится в его полноправной собственности и можно тогда уже говорить об окончательно совершенной покупке.

Что такое кредит

Кредит – это финансово-долговые отношения между двумя сторонами, где одна сторона дает взаймы, а другая принимает деньги на определенных условиях их возврата.

В случае с кредитованием приобретаемое на одолженные средства имущество не переходит на время кредитования в собственность банку как залог.

Но в качестве гарантий платежеспособности и надежности клиента любое иное имущество тоже может выступать как залог по кредиту.

При покупке жилья на одолженные у банка деньги не по ипотеке, а по обыкновенному кредитному договору, залогом может стать любое ценное имущество, которое уже имеется в собственности у клиента. Но могут отношения оформляться вообще без залога.

Что общего между ними

Все специалисты рекомендуют оформлять кредит, либо ипотеку уже тогда, на есть накопленные сбережения приблизительно в 30-50% от стоимости ипотеку.

Если же у потенциального заемщика ест возможность воспользоваться государственной поддержкой, тогда еще лучше.

Такой поддержкой может оказаться и материнский капитал, и жилищная субсидия молодым семьям, военнослужащим.

Такое финансирование вполне может перекрыть часть или полный объем первоначального взноса, что клиенту не придется даже ждать, пока накопятся его личные средства.

Общие черты двух направлений в сфере кредитования можно отметить следующим перечнем основных параметров:

  1. Наличие первоначального платежа всегда будет присутствовать и по ипотеке, и по кредиту. Чем больше заемщик сразу внесет денег по ссуде, тем меньше ему придется погашать ее в будущем.
  2. Размер первого платежа изначально будет всегда определяться в индивидуальном порядке, и будет зависеть от размера займа, и даже типа самой недвижимости, которую хочет приобрести клиент (новая или из вторичного рынка).
  3. Всегда будет составляться график платежей, который регулирует периодичность и стабильность возврата одолженных денег частями и с процентами.
  4. Страхование практически во всех случаях имеет место быть.
  5. После подписания договора купли-продажи недвижимого имущества заемщик обязуется выплатить все одолженные деньги вместе с процентами уже банку, а не продавцу.

При внесении аванса сразу в размере 40-60% от общей стоимости займа клиенту могут выставить выгодные (заниженные) проценты по кредиту.

Также могут быть снижены требования к пакету документов, предоставлению страховок, поручительства или иных каких-нибудь гарантий. Без обязательного страхования залогового имущества ипотека не обходилась никогда.

Это прописано в ст.31 закона «Об ипотеке» №102-ФЗ, где кроме защиты залогового имущества так же следует в обязательном порядке страховать еще и ответственность заемщика, и финансовый риск заимодавца.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Одним из основных отличий между ипотекой и простым займом является тот факт, что при потеке клиент уже может сразу заезжать жить в квартиру, а вот при обыкновенном кредите не всегда такое может случиться.

Здесь во многом все будет зависеть от того, насколько заемщик договориться с продавцом. Особенно, если недвижимость приобретается в долг непосредственно у заемщика, без вовлечения в это дело банка.

Следует выделить также еще и ключевые отличия:

  1. Несмотря на то, что страхование присутствует в обоих финансовых механизмах, тем не менее, их разновидности отличаются между собой.
  2. Жилищный кредит можно оформлять у самого продавца жилья, а не в банке. Например, действовать напрямую с застройщиком. Ипотеку же можно взять преимущественно только в банках.
  3. Для ипотеки требуется максимальное количество бумаг, чтобы подтвердить предполагаемому заемщику собственную платежеспособность.
  4. Ипотека длиться по срокам очень долго – до 30 лет, а кредиты обычно не оформляются на период более 10 лет (в среднем), максимум – на 25 лет.
  5. Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, переходит залогом банка, а по кредиту – остается на правах собственности у клиента.
  6. По технической обработке заявок и процедуре оформления кредит получат проще, чем ипотеку.
  7. Ипотека всегда – целевой заем, а кредит может оказаться и нецелевым, в результате чего клиенту не нужно даже подтверждать свои траты перед банком.
  8. Размер суммы ипотеки на порядок больше, чем суммы кредитов, которая максимум выдается в среднем около 500 тыс. рублей.
  9. Процентные ставки по кредитам могут быть даже более высокими – доходят до 22-24%, чем при займе по ипотеке – доходят до 14-15%.
  10. Размер первоначального взноса по ипотеке значительно требуется вносить меньше (10-15%), чем при кредитовании (до 60%).

При ипотеке страхуется не только залог, но и ответственность, а также финансовые риски кредитора. Это обязательные виды полисов (ст.31 закона об ипотечной суде), к которым могут добавляться и другие – из разряда добровольных видов защит.

При кредите страхование обычно применяется дополнительное, добровольное и от него можно даже отказаться в течение 10 дней по российским законам.

Даже некоторые умудряются возвращать свои страховки на основании ст.958 ГК РФ, регулирующей также и правила досрочного прекращения страхового договора.

Сравнение преимуществ и недостатков

Предоставление любого займа через банк всегда будет платной услугой. И платой за пользование одолженными денежными средствами будут именно процентные ставки, реже – комиссии.

Относительно комиссионных, сейчас их вообще используют крайне редко при предоставлении денег взаймы.

Поэтому стоимостью кредита или ипотеки считается совокупный процент, только по разным направлениям кредитования он будет разным по величине.

Чтобы наглядно легче было изучить и проанализировать ипотечный и обыкновенный займы можно воспользоваться специальной сведенной таблицей, где вся информация представлена одной картинкой.

Таблица 1. Сравнительный и обобщающий анализ ипотеки и обычного кредита для покупки жилья в долг

Параметры ссуды

Ипотека

Кредит

Сроки пользования выданным займом До 30-35 лет До 10-25 лет
Максимальный размер суммы, которую разрешается взять. До 16 млн. руб. и более До 500 тыс. (чаще всего) – 1 млн. (в редких случаях).
Возможный объект ссуды Недвижимость Недвижимость, товары и авто.
Уровень первоначального платежа До 15-20% До 60% (иногда доходит порог и до 70%).
Есть ли возможность использовать материнский капитал либо иную, какую госсубсидию? Есть Есть, но не всегда существует такая необходимость.
Проценты в среднем по кредиту 14-15% 22-24%
Наличие обязательного страхования, регламентируемого законодательством. 1. Залоговое имущество от рисков утраты, гибели, порчи.2. Ответственность клиента от рисков неуплаты долга.

3. Финансовые риски банка от рисков ущерба при невыполнении клиентов своих обязательств.

Нет
Обязательно ли подтверждать целевую трату одолженных денег? Да Не всегда
Как быстро обрабатывают и одобряют заявки? В течение нескольких суток максимум. В течение нескольких часов в среднем.
Оценка по простоте оформления Низкая Высокая
Всегда оформление происходит в банковском учреждении? Всегда Не всегда
Нужно ли поручительство? Да Иногда
Переход приобретаемой недвижимости в качестве залога банка Обязательно Нет
Законодательная база, куда обращаться за разъяснением и регламентом оформления. Закон «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.98 г., в действующей редакции. Гражданский Кодекс Росси, Глава 42.

Выходит по защищенности от различных рисков ипотека имеет более стабильные гарантии, могущие в будущем сослужить добрую службу даже самому клиенту, а не только банку.

При внезапной потере работы, клиент сможет страховыми взносами перекрыть долг, чтобы не образовывались штрафные санкции. В сфере обыкновенного предоставления кредитов такой степени защиты нет.

По выгоде все-таки даже при наличии страховок, которые можно даже частично вернуть потом, самым выгодным видом займов является ипотека.

Ставки по простым кредитам часто определяются значительно завышенными, чем по ипотечным займам, суммы выдаются в небольших объемах и на небольшой срок пользования.

Видео: Как правильно брать ипотеку, основные ошибки и особенности ипотеки