Тот факт, что по ипотеке можно приобрести отдельную квартиру как в новостройке, так и на вторичном рынке, ни для кого не является секретом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но что же делать, если заемщику требуется купить только долю в праве общей собственности? Возможна ли такая процедура в принципе и, если да, то какие банки готовы ее осуществить?

Можно ли взять

Основным законодательным актом, регулирующим ипотечное кредитование в РФ, является 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон).

Нормативная регламентация вопроса, можно ли взять ипотеку на приобретение доли, содержится в ст. 7 настоящего ФЗ.

Закон устанавливает, что:

  1. Ипотека на недвижимость, которая находится в совместной собственности (то есть когда доли собственников не определены), может быть осуществлена лишь при наличии согласия всех собственников. Разрешение должно быть истребовано от каждого из них только в письменном виде.
  2. С общедолевой собственностью (когда доля каждого собственника определена, например, ½) ситуация выглядит несколько иначе – здесь залог допустим без истребования согласия от других долевых собственников.

Итак, с точки зрения закона процедура получения жилищного кредита на покупку доли в квартире абсолютно законна.

Но все вышеуказанное относится к ситуации, когда для целей обеспечения ипотеки предоставляется залог доли, уже имеющейся в собственности (дополнительное обеспечение).

При покупке же доли с обязательным обеспечением в виде обременения самой приобретаемой доли, действует такое правило — поскольку ипотека предполагает обязательное обременение имущества в виде залога, для соблюдения требований закона необходимо, чтобы под залогом находилась вся квартира полностью, а не только ее часть.

Необходимо помнить о положениях ч. 4 ст. 5 Закона – здесь говорится о том, что части неделимых недвижимых вещей не могут являться самостоятельными предметами ипотеки.

Очевидно, что выдел доли в натуре объективно невозможен. Соответственно, правомерный будет только ипотечный займ, предоставляемый на выкуп последней доли.

Условия

Условия получения ипотечного займа на покупку доли практически не отличаются от таковых при приобретении целой квартиры или жилого дома.

К примеру, ипотечный банк ДельтаКредит предоставляет ипотеку на квартиру и долю по идентичным условиям:

 ставка  от 11,25 %
 первый взнос  от 15 %
 срок жилищного кредитования  до 25 лет
 сумма  от 300 тыс. рублей

Разумеется, в качестве дополнительного обеспечения заемщик может предоставлять и иные виды гарантий – поручителей, залог имущества, находящегося в собственности и др.

Одним из важных условий (и отличий) ипотеки на долю является порядок взыскания имущества и его последующей реализации при ненадлежащем исполнении обязательств заемщиком. Так, согласно аб. 2 ч. 2 ст. 7 Закона, применяются правила ст. 250 и ст. 255 ГК РФ.

Ст. 250 ГК РФ гласит о преимуществе при покупке доли, которое действует у других участников долевой собственности.

То есть банк должен учесть этот момент при реализации имущества – чтобы продать долю третьему лицу, необходимо сначала получить письменный отказ других собственников от выкупа доли.

Ст. 255 ГК РФ определяет особый порядок взыскания на долю в общем имуществе:

  • сначала банк направляет требование должнику о продаже доли остальным собственникам по цене, соразмерной рыночной, и с дальнейшим направлением вырученных средств на погашение долга;
  • если остальные собственники отказываются от покупки, банк подает на должника в суд, после чего имущество реализуется с публичных торгов в стандартном порядке.

Какие банки дают

Основным банком, предоставляющим жилищные кредиты на покупку долей, является ДельтаКредит. В этом банке действуют не только выгодные условия на приобретение готовой недвижимости, но и на покупку последних долей в составе общей собственности.

Также приобретение долей доступно в Русском Ипотечном Банке. Здесь действуют условия:

  • первый взнос – от 25 %;
  • различные формы подтверждения дохода;
  • срок – до 25 лет;
  • ставка – от 12,5 до 14,5 %.

Тинькофф банк помогает в кредитовании при выкупе последней доли через банки-партнеры. Чтобы воспользоваться предложением, нужно:

  • перейти на сайт в раздел “Ипотека”;

  • нажать “Подобрать предложение”;

  • выбрать “Последняя доля”, далее – регион;
  • указать параметры кредита – цену недвижимости, размер первого взноса и желаемую сумму ежемесячного платежа.

Система автоматически подберет банки с доступными предложениями в соответствующем регионе.

В ПримСоцБанке существует отдельный продукт с “говорящим” названием – “Комнаты и доли”. Ипотека предоставляется только при приобретении последней доли – то есть тогда, когда остальные уже принадлежат заемщику на праве собственности.

Условия следующие:

 сумма  от 300 тыс. рублей
 ставка  от 12 %
 первый взнос  от 10 %
 срок  от 5 до 25 лет

В Сбербанке, хотя и нет отдельного продукта для кредитования долей, все же можно попробовать получить займ, воспользовавшись продуктом “Приобретение готового жилья”.

То же самое касается и ВТБ 24 – там действует программа “Готовое жилье” по ставке от 12,1 % с первоначальным взносом всего лишь 15 %.

У банка Открытие также есть программа кредитования долей с названием “Свободные метры”. Ставка составляет 13,25 %, а сумма кредита может достигать 30 млн. рублей.

В остальном условия стандартны:

 сумма кредита  от 30 до 70 % от цены передаваемой в залог доли
 срок  от 5 до 30 лет
 валюта  рубли
 комиссии за оформление  отсутствуют
 плата за снижение процентной ставки (взимается единовременно)  2,5 % от размера кредита, но не меньше 20 тыс. рублей

Как оформляется

Продукты, имеющие в качестве цели приобретение заемщиком долей в квартирах, оформляются и получаются в стандартном порядке.

Однако существуют определенные нюансы – к примеру, одобрение банка получить значительно легче, есть осуществляется выкуп последней доли.

При подаче заявки на кредитование данный нюанс, при его наличии, следует обязательно указать.

В остальном процедура совершается по общим правилам:

  • выбор банка, кредитующего покупку долей в квартирах;
  • ознакомление с условиями и кредитной политикой;
  • сбор и подготовка документации по клиенту;
  • посещение банка, предоставление бумаг и ожидание положительного вердикта;
  • оформление залога недвижимости, оценка доли в специализированной компании;
  • заключение сделки и госрегистрация ипотеки в Регпалате.

Документы

Для оформления ипотеки на долю в банк нужно подать:

  • документы по заемщику;
  • документы по недвижимости, включая отчет об оценке, полис страхования имущества от рисков утраты или повреждения.

По заемщику:

  • заявление на получение займа;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт, водительские права, СНИЛС и др.);

По недвижимости:

  • отчет о рыночной оценке доли;
  • свидетельство о праве долевой собственности;

  • выписка из ЕГРП на объект имущества;

  • согласие супруга на передачу доли в залог;

  • другая документация.

Для госрегистрации ипотеки в Росреестр нужно подать совместное заявление заемщика и банка, а также договор, на основании которого осуществляется залог доли в квартире. Дополнительные документы для регистрации не требуются.

Ипотека на последнюю долю в квартиру

Ипотека на так называемую последнюю долю выдается гораздо более охотно. Ведь в этом случае порядок процедуры взыскания многократно упрощается – не нужно будет истребовать согласия от других собственников, так как собственник будет один – заемщик.

Кроме этого, не потребуется соблюдать нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

Кроме этого, только такая процедура будет полностью законна – ведь части неделимых вещей не могут являться самостоятельными предметами ипотеки.

Стоит ли брать

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли брать жилищный кредит на приобретение доли в квартире, необходимо учесть, что выкуп доли лучше производить, если остальная часть квартиры уже принадлежит заемщику.

Так возникнет намного меньше проблем – и с законом, и с банком, и с другими собственниками жилого помещения. В данном случае ипотеку однозначно следует брать.

Ответ на вопрос, стоит ли брать кредит на покупку доли, также неразрывно связан с проблемой одобрения таких жилищных займов.

Дело в том, что финансовые учреждения достаточно неохотно оформляют такие кредиты. И лишь у тех, кто решает выкупить последнюю долю, достаточно неплохие шансы.

Часто получить займ трудно из-за риска наличия мошеннических действий со стороны заемщика.

Многие недобросовестные клиенты осуществляют фиктивные сделки с ближайшими родственниками, тем самым приобретая право собственности на жилье абсолютно бесплатно, а полученные заемные деньги используют по собственному усмотрению.

В связи с этим, получить кредит на долю в наше время достаточно сложно. Если существуют иные варианты ипотеки, в первую очередь рекомендуем рассмотреть именно их.

Ипотека на долю предоставляется достаточно небольшим числом банковских учреждений на территории РФ.

Это связано и с законодательными тонкостями по залогу неделимых вещей, и с необходимостью соблюдать преимущественное право покупки при реализации залогового имущества.

Тем не менее, покупка последней доли в ипотеку осуществляется просто – ведь здесь нет никаких “подводных камней”.

Видео: На какой срок брать ипотечный кредит?