Ипотека очень сильно отличается от потребительского или иного, какого вида кредита. А ипотека для приобретения квартиры от строительной компании, застройщика, имеет свои особенности, отличные от ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке.

Чтобы хорошо понимать все ипотечные тонкости, необходимо узнать, как оформляется такая ссуда, где квартира приобретается на первичном рынке.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Какие есть выгодные условия или нюансы в банковских предложениях, как следует поступать, если внезапно застройщик обанкротился, а деньги клиента вложены и многие другие вопросы.

Что это такое

Сегодня рынок недвижимости, а также финансово-кредитных услуг готов предложить гражданам России неплохие варианты покупки квартир через застройщика. Это может быть сделано через оформление ипотечного договора с участием в долевом строительстве.

Или же можно приобрести уже готовую квартиру у застройщика через банк, заключая сделку купли-продажи через ипотечную программу кредитования.

Плотное сотрудничество между банками и строительными компаниями помогает клиенту банка максимально быстро, удобно и выгодно взять в ипотеку жилое помещение или квартиру.

Ипотекой от застройщика называют вид кредитования, займовая программа, которая отдельным способом прописывает условия залогового обременения самого объекта займа, а также дает клиенту возможность покупать квартиру по частям, но не дает возможности сразу же в ней проживать, после подписания займового соглашения с банком.

Во многом одной из особенностей такого вида ипотечного кредитования, как получение от застройщика квартиры, является самостоятельный выбор банка и строительной компании клиентом.

Есть условия, которые принуждают оформлять ссуду дорого, а есть такие, которые позволяют делать такие приобретения максимально выгодно.

Как взять

Сначала потенциальный заемщик может предварительно познакомиться с условиями и базовыми параметрами программ, а затем, подавать заявку с приложенными документами на получение ипотечной ссуды.

В случаях тесных партнерских отношений между банком и застройщиком, клиенту не понадобится даже приходить в офис банка – все можно оформить в офисе застройщика.

Но есть и варианты, когда программой удобно будет воспользоваться именно через банк. Всего выделяются несколько путей, когда можно от застройщика получить квартиру путем одалживания денежных средств в банке на оплату ее стоимости:

  1. Сделка с самим застройщиком.
  2. Сделка с банком, сотрудничающим с застройщиком.
  3. Стать долевым пайщиком – участником строительства, вкладывая одолженные у банка деньги в строительство многоквартирного дома, где будет квартира.
  4. Просто купить готовую квартиру в новостройке через застройщика.

В первом случае просто клиент приходит в офис застройщика, и ипотека оформляется через заключение договора с застройщиком, который сотрудничает с банком. Во втором случае делается то же самое, но только все наоборот.

Третий вариант говорит о том, что вы участвуете в строительстве многоквартирного дома своим финансированием, но при этом объем ваших вложений должен соответствовать стоимости будущей квартиры.

Последний вариант – это купля-продажа квартиры в построенном многоквартирном доме. Как правило, застройщик такие квартиры может продавать как с минимальной базовой отделкой, так и совсем без нее.

Выйти на застройщика можно через АИЖК – агентство ипотечного жилищного кредитования. Эта организация имеет множества предложений, среди которых встречаются довольно выгодные варианты. Процентные ставки могут встречаться от 9,9% до 13,25% годовых ставок.

Можно отметить несколько важных деталей, как оформить ипотеку от застройщика:

  1. Человек приходит в офис застройщика.
  2. Далее происходит изучение и выбор подходящей программы.
  3. При желании можно бронировать понравившийся объект недвижимости для ипотечного займа.
  4. Предполагаемый заемщик-покупатель подает заявление на имя застройщика.
  5. Заемщик выбирает банк среди множества других, которые предлагается застройщиком одним перечнем.
  6. Подается заявка в банк и ожидается, пока она будет рассмотрена.
  7. После одобрения банком заявления, оформляется ипотечная сделка.
  8. Застройщик заключает предварительный договор купли-продажи либо долевого участия.
  9. Зарегистрировать договор долевого участия либо купли-продажи в Росреестре, чтобы оформить обременение – квартира, приобретаемая в ипотеку, становится залогом перед банком, пока весь долг не будет выплачен клиентом.
  10. Заключается договор также еще и со страховыми компаниями.

При ипотечной сделке подаются в банк следующее документы:

  • документация на право собственности земли, на которой будет построен многоквартирный дом;

  • разрешение от государственных учреждений на строительство;
  • акт распределения недвижимости;
  • учредительная документация застройщика;
  • паспорт гражданский клиента;
  • подтверждение доходов справками – по форме банка, либо 2-НДФЛ;
  • договор по долевому участию в застройке;

  • технические документы от застройщика.

При необходимости банк имеет право потребовать предъявить и другие документы. К примеру, подтверждение официального трудоустройства – копия трудовой книжки. Либо же подтверждение брачных отношений – копия свидетельства о браке, либо его расторжении.

Обычно страхование при ипотечной ссуде в обязательном порядке должно быть имущественным и неимущественным, но исключительно по требованию банка. К первому виду относится покупка полиса на залоговое имущество.

Ко второму виду:

  • финансовые риски заимодавца;
  • обязательства клиента, оплачивать своевременно ипотеку.

Кроме обязательного вида страхования еще банк может потребовать и дополнительные виды защит.

К ним могут относиться следующие варианты полисов:

  • от потери работы;
  • страхование жизни и здоровья;
  • от несчастных случаев;
  • титульное страхование и прочее.

Договор кредитования в обязательном порядке следует регистрировать совместно с договором купли-продажи.

Изначально право собственности регистрируется в ЕГРП обязательно на клиента-покупателя, а затем, временно переводится банку, как залоговое обязательство.

Как только ипотечная ссуда будет целиком погашена клиентом, так сразу же обременение в Росреестре будет аннулировано и право собственности полностью перейдет бывшему ипотечному клиенту.

Где можно получить

Оформить ипотечный кредит от застройщика можно в следующих компаниях:

  • ЖК Пироковская Ривьера;
 Банк  Годовые ставки, %  Минимальный первоначальный взнос  Срок  Возраст заемщика
 Сбербанк  От 11,4%  От 15%  до 30 лет  От 21 до 75 лет
 ВТБ 24  От 11,9%  От 20%  до 30 лет  От 21 до 60 лет
 Россельхозбанк  От 11,7%  От 20%  до 30 лет  От 21 до 65 лет
 Банк Открытие  От 11,2%  От 30%  до 30 лет  От 18 до 65 лет
 Промсвязьбанк  От 11,9%  От 20%  до 25 лет  От 21 до 60 лет
  • ПИК группа;
 Банк  Ставка
 Банк Открытие  от 8.75 %
 ВТБ 24  от 9.4 %
 Абсолют Банк  от 10 %
 Газпромбанк  от 10.8 %
 Сбербанк  от 10.9 %
 Райффайзен банк  от 11 %
  • ЖК «Квартал 38А»  аккредитирован банками: ВТБ24, Юникредит, Газпромбанк, Возрождение, Абсолют банк, ДельтаКредит.

Ипотека от застройщика без первоначального взноса

В 2020 году предложения от застройщиков, которые бы не включали в программу займа обязательное внесение первоначального платежа, встречаются крайне редко и не так популярны среди строительных компаний, как программы с внесением аванса.

Если же оформлять ипотеку у застройщика с привлечением банковской организации, тогда есть больше шансов получить ссуд без оплаты первоначального взноса.

Но зато в банках понадобится предоставлять иного рода гарантии финансовой состоятельности.

Это и страхование, и поручительство созаемщиков, и предъявление обширного пакета бумаг, в том числе и на второй добавочный залог – ликвидное имущество.

Ипотеку без первоначального взноса можно получить от таких застройщиков:

  • Город-Парк Переделкино Ближнее;
 Банк  Первоначальный взнос  Ставка  Срок
 Металлинвестбанк  0%  14%  от 1 до 25 лет
 СМП БАНК  0%  14%  от 3 до 10 лет
 Райффайзен банк  0%  11.9%  от 1 до 25 лет
 Банк Открытие  0%  17 %  от 5 до 30 лет
 ТрансКапитал  Банк  0%  18-20 %  от 3 до 15 лет
  • Лайнер Дом на Ходынке предлагает ипотеку без первоначального взноса в банке Возрождение с базовой процентной ставка 13 % годовых до 30 лет;
  • ЖК Малая искра.
 Банк  Процентная ставка  Срок  Первоначальный взнос
 Сбербанк  10.9 %  до 30 лет  20 %
 Газпромбанк  11.3 %  до 30 лет  20 %
 ТрансКапиталБанк  11.99 %  до 25 лет  20 %
 ДельтаКредит  10.45 %  до 25 лет  20 %
 Абсолют Банк  11.2 %  до 30 лет  20 %

Что делать, если застройщик обанкротился

Гражданам, которые собираются брать ипотеку через застройщика, нужно быть крайне внимательным к самой строительной компании, ее опыту работу на рынке, отзывам клиентов, ее рентабельности, стабильности.

Очень важно обратиться к правовой или нормативной базе застройщика, насколько он следует всем нормам СНиП, пожарной безопасности и прочим требованиям для возведения зданий жилого фонда.

Помимо этого еще очень важно детально и тщательно изучать план дома, будущей квартиры.

Когда строительная компания проходит процедуру признания банкротом, у заемщиков-покупателей может образоваться риск остаться без имущества и без возврата уже уплаченных денежных средств.

Сегодняшняя процедура банкротства предусматривает страхование ответственности застройщика, если отношения с клиентами были оформлены после 1.01.14 г. по закону №214-ФЗ.

Ответственность перед пайщиками или покупателями несут девелоперы или страховые компании.

В тех случаях, когда застройщик стал банкротом нужно следовать определенному алгоритму:

  1. После признания банкротом застройщика.
  2. Дольщик должен подать иск в суд на застройщика.
  3. Суд определит ему выплату компенсации тех денег, которые уже были внесены, но оплата будет производиться дольщикам в третью очередь.

Но специалисты юридической практики рекомендуют все, же отсуживать имущество, а не денежные средства. Потому что пока третья очередь дойдет денег может просто не хватить.

Иногда дольщики даже создают для этих целей специальные общества – ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), которые оплачивают работу строителей, подрядчиков. Все это делается с целью достроить недвижимость, но такие случаи сейчас пока редкие.

Преимущества и недостатки

К преимуществам покупки квартиры у застройщика можно отнести следующие факторы:

  1. Проценты по ипотеке существенно ниже, чем при покупке недвижимости на вторичном рынке.
  2. Сбор необходимой документации может осуществляться при помощи застройщика, его консультаций, советов.
  3. Заявки застройщики рассматривают быстрее, чем в банке, ведь они заинтересованы в том, чтобы у них было как можно обширная клиентская база.
  4. Одобрение заявок в большинстве случаев имеет место именно у застройщиков, чем, если действовать через банк.
  5. Можно в банк вообще не обращаться и всегда действовать при оформлении через застройщика.
  6. Именно застройщик не требуется подтверждения доходов справками, в этом вопросе процедура оформления получается намного проще и быстрее.
  7. Иногда страхования не нужно, если заем будет оформляться не через банк, а только у одного застройщика.
  8. Оплачивается ипотека равнодольно – аннуитетными платежами, равными частями.
  9. Есть некоторые программы, когда не нужно платить первоначальный аванс.
  10. Есть возможность приобрести от застройщика недвижимость для жилья по государственной программе или с субсидией для военных, с материнским капиталом для семей, родивших детей и с прочими льготами.

Самым большим плюсом будет именно тот случай, где ипотеку разрешается взять без внесения авансового платежа – части стоимости.

Когда ипотека оформляется без участия банка, только у застройщика, то этот заем можно будет назвать больше рассрочкой, чем кредитом.

К недостаткам относят следующие моменты:

  1. Срок займа не будет превышать 12 месяцев в классических случаях. Лишь иногда застройщик может предложить программу, где можно оформить покупку в кредит недвижимости на 2-3 года.
  2. Обязательно придется погасить 40-50% стоимости недвижимости. Очень много застройщиков хотят, чтобы стоимость квартиры была погашена сразу максимально большой суммой.
  3. Отсутствие страховки, порой, воспринимается большим минусом. Особенно когда у заемщика могут возникнуть проблемы с платежеспособностью.
  4. Ипотеку именно от застройщика могут себе позволить только те, кто имеет крупные суммы или возможности крупных займов.
  5. Если приобретается квартира по договору долевого участия, тогда минусом является тот факт, что сразу в квартире проживать заемщик не будет, ведь ее еще не существует.
  6. Гарантий того, что новострой будет завершен в срок, не предоставляется. Поэтому заемщикам зачастую приходится долго ждать, пока можно будет уже въезжать в новую квартиру.

В большинстве случаев заемщикам выгоднее брать ипотеку на более долгий срок, чем 3 года. Не все клиенты имеют такую возможность – оплатить стоимость квартиры за 2-3 года.

К тому же при максимально сокращенных сроках кредитования автоматически увеличивается сумма ежемесячных платежей.

Не у всех зарплата позволит погашать каждый месяц такие большие суммы, которые предлагаются застройщиком.

Поэтому в этом плане приобретение квартиры через застройщика может быть не всегда удобным именно из-за сроков займа.

Приобрести недвижимость в ипотеку не всегда так просто, как может показаться. Есть множество вариантов, одним из которых является покупка квартиры в доме, который только будет строится.

Тем не менее, оценивая все «за и против», получается, что покупка квартиру через застройщика является выгодным вариантом покупки в долг такого имущества.

Тогда как в банке обычно и требования строже, дольше по времени происходит оформление, а также и проценты бывают завышенными.

Видео: Условия получения ипотеки

Ваши отзывы