Многие заемщики, получившие в банке жилищный кредит для целей покупки недвижимости, со временем приходят к мысли о продаже ипотечной квартиры.

Причинами этого могут послужить различные факторы – при потере источника постоянного дохода, при необходимости купить жилье с улучшенными характеристиками и даже при желании заработать на ипотеке.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-43-85 (Москва)

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но можно ли отчуждать квартиру, которая находится под обременением банка, и если да, то каким образом это сделать?

Можно ли

Чтобы ответить на вопрос, можно ли продать объект недвижимости, который находится в залоге у банка, обратимся к 102-ФЗ.

В ст. 37 настоящего ФЗ сказано, что имущество, которое является предметом залога, может быть отчуждено залогодателем (т.е. заемщиком) только при наличии соответствующего разрешения от залогодержателя (банка).

Таким образом, чтобы продать квартиру, полученную по ипотеке, нужно для начала получить согласие банка. Если такового нет, каким-либо образом отчуждать квартиру запрещено законом.

Нормы закона гласят, что иное положение может быть предусмотрено договором ипотеки между банком и заемщиком (т.е. отчуждение без согласия залогодержателя). Однако вряд ли банк допустит такое условие в договоре.

Соответственно, в общем случае, чтобы получить возможность продажи ипотечной квартиры, необходимо снять обременение (залог) банка. А сделать это можно несколькими путями.

Как продать, пошаговая инструкция

Чтобы продать имущество в ипотеке, вне зависимости от способа отчуждения, необходимо разрешение от банка на данное действие.

Единственное исключение, когда согласия залогодержателя не требуется – при продаже уже после снятия обременения (досрочного погашения).

Способ № 1. Заемщик обладает достаточной суммой наличных денежных средств для погашения ипотеки.

Здесь все крайне просто – заемщик погашает ипотеку досрочно, Росреестр снимает обременение с квартиры, после чего ее можно совершенно законно отчуждать любым способом (путем продажи, обмена, дарения и др.).

Способ № 2. Заемщик не обладает денежными средствами для досрочного погашения ипотеки, покупатель квартиры – обладает.

Ситуация уже посложнее. Поскольку у клиента нет достаточной суммы денег, чтобы досрочно погасить жилищный кредит, придется искать покупателя, который готов приобрести недвижимость с обременением и обладает нужной суммой средств.

В этом случае процедура будет выглядеть следующим образом:

  • оповестить банк о намерении продать предмет залога, поскольку его согласие в этом случае необходимо в силу закона;
  • найти покупателя, который готов приобрести квартиру с еще не снятым обременением;
  • оформить вместе с покупателем договор задатка и удостоверить документ в надлежащем порядке у нотариуса.

В договоре задатка должны присутствовать данные:

  • размер задатка (обычно равна долгу продавца квартиры перед банком);
  • общая сумма сделки (полная цена, которую уплатит покупатель за квартиру по договору купли-продажи);
  • порядок расчетов (для безопасности расчеты рекомендуется производить через банковские депозитные ячейки – сумма долга перед банком кладется в одну ячейку, остаток средств, причитающихся продавцу по будущему договору купли-продажи – в другую);
  • срок, в течение которого кредитная организация обязуется снять обременение;
  • срок, в течение которого продавец должен будет продать квартиру после снятия обременения.

Далее потребуется:

  • обратиться в банк и погасить жилищный кредит для получения справки об отсутствии задолженности;
  • снять обременение – для этого продавец и представитель банка посещают территориальное представительство Росреестра и предоставляют необходимые документы;
  • в течение 3 дней после совместного заявления залогодателя и залогодержателя регистрационная запись об ипотеке будет погашена;
  • после этого можно продать квартиру покупателю;
  • далее – получить денежные средства из банковской ячейки, составляющие разницу между общей суммой сделки и суммой обязательств, покрытых перед банком за счет покупателя.

Способ № 3. У покупателя отсутствует необходимая сумма средств для покупки понравившейся квартиры.

Бывают ситуации, когда у покупателя отсутствуют наличные денежные средства, чтобы купить квартиру под залогом. Конечно же, он может приобрести и другую, благо, недвижимости без каких-либо обременений достаточно на вторичном рынке.

Тем не менее, если покупателя заинтересовала именно залоговая недвижимость, ему остается так же, как и продавцу, получить жилищный кредит.

Лучше всего процедуру производить через тот же банк, в котором была выдана ипотека продавцу.

В противном случае, оба банка (покупателя и продавца) будут также вынуждены согласовывать между собой все нюансы предстоящей сделки, что на практике трудно осуществимо.

Порядок действия сторон процесса при получении ипотеки покупателю в том же банке, что и у продавца:

  • продавец обращается в свой банк и сообщает о решении продать квартиру и досрочно погасить обязательства;
  • покупатель посещает тот же банк и оформляет ипотечный кредит (приобретателю все же нужно иметь наличные около 20 % от цены недвижимости – для уплаты первоначального взноса);
  • оформляются документы по ипотеке покупателя – оценка недвижимости, страхование и др.;
  • заключается договор задатка;
  • покупатель оплачивает за счет ипотечных средств банковский кредит продавца;
  • стороны посещают территориальный орган Росреестра и переоформляют право собственности на покупателя.

Способ № 4. Продажа залоговой квартиры при поддержке банковской организации.

Если заемщик не имеет желания или времени самостоятельно заниматься поиском покупателя на недвижимость, ведение процедуры можно полностью переложить на банк.

В этом случае процессом поиска покупателя и оформлением сделки занимается непосредственно банк – личного присутствия заемщика даже не потребуется.

После успешного проведения сделки сумма средств – разница между стоимостью продажи квартиры и долгом перед банком – будет возвращена продавцу.

Деньги можно будет забрать из депозитной ячейки после осуществления всех процедур по переходу права собственности.

Какие нужны документы

При продаже недвижимости, находящейся в залоге, потребуется следующая документация:

  • паспорта покупателя и продавца недвижимости;
  • документ о праве собственности на продаваемую квартиру;

  • документ от банка, подтверждающий отсутствие обременений (для Росреестра);
  • договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом;

  • выписка из домовой книги, или справка о составе семьи;

  • разрешение органов опеки (если у ребенка есть доля в праве собственности на ипотечную квартиру);

  • если квартира была приобретена в браке, нужно согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса.

Продавец должен предоставить покупателю:

  • кадастровый паспорт или техпаспорт;

  • выписка из ЕГРП;

  • справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
  • справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам и сборам в отношении недвижимого имущества.

Если покупатель приобретает квартиру у продавца в ипотеку, потребуются документы, необходимые банку для оформления кредита, в том числе:

  • паспорт;
  • заявление-анкета;
  • отчет об оценке;
  • документы по страхованию;
  • другие документы.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Основным нюансом при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку с использованием средств маткапитала, являются несовершеннолетние дети.

Поскольку недвижимость, купленная при помощи средств господдержки, оформляется в собственность всех членов семьи, включая детей, при продаже необходимо будет разрешение от органов опеки.

Разрешение, скорее всего, будет выдано, если при совершении сделки не будут нарушены законные интересы ребенка.

Если же органы опеки решат, что в результате процедуры будут каким-либо образом ущемлены жилищные права несовершеннолетнего, в продаже могут отказать.

Можно ли продать и купить другую

Заемщики имеют право приобрести другую квартиру после закрытия всех долгов перед банком по ипотеке.

Поскольку продажа возможна после снятия обременения, заемщик, за счет своих собственных средств, может приобрести уже другую квартиру.

Возможен и вариант, когда после погашения предыдущей ипотеки возникнет необходимость взять новую. Однако процент одобрения в этом случае крайне низок – банки не слишком доверяют тем, кто ранее досрочно погашал обязательства.

Плюсы и минусы

Преимущества:

  • за счет возрастания стоимости недвижимости на ипотеке даже можно заработать, ведь разница между суммой, которую готов уплатить покупатель, и суммой долга перед банком, может составлять достаточно значительный размер;
  • квартиру, которая перестала удовлетворять требованиям заемщика, можно продать, и купить другую – более просторную и комфортабельную;
  • банк во многих случаях готов помочь с продажей – найти покупателя, самостоятельно провести процедуру и др.

Недостатки:

  • для продажи квартиры под залогом обязательно необходимо разрешение от банка;
  • сложность найти покупателя – не каждый гражданин уверен в юридической “чистоте” сделки при покупке квартиры, находящейся под обременением;
  • если расчеты проводить не через банковские ячейки, покупатель недвижимости будет нести огромные риски возможных мошеннических действий со стороны продавца.

Итак, продать квартиру, которая является предметом залога у банка, можно, но для начала необходимо получить разрешение от банка. После этого возможно действовать несколькими путями – самостоятельно найти покупателя или поручить это дело банку.

В любом случае, рекомендуется действовать с соблюдением мер безопасности – все расчеты производить через банковскую ячейку и обязательно заключать договор задатка.

Видео: Покупка вторичного жилья в ипотеку

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.