На западе приобретение в кредит коммерческой недвижимости дело обычное. Большая часть объектов недвижимости коммерческого назначения приобретается по этой схеме.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-43-85 (Москва)

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В России коммерческое ипотечное кредитование относительно молодо. Только в последние годы коммерческая ипотека получила по-настоящему широкое распространение.

Что это такое

Если речь идет о коммерческой ипотеке, то имеется в виду приобретение недвижимости в кредит для коммерческого использования, причем недвижимость относится к нежилому фонду.

В большинстве случаев это торговые строения, производственные помещения, складские сооружения. По своему алгоритму коммерческая ипотека мало отличается от обычной ипотеки.

Также первостепенное значение имеет платежеспособность заемщика. Точно также необходимо страхование предмета ипотеки. Обязательным условием является независимая экспертная оценка приобретаемого объекта.

Но среди особенностей коммерческой ипотеки нужно отметить менее лояльные условия погашения в сравнении с ипотекой жилищной.

Принято считать, что по обычной ипотеке приобретается недвижимость по причине жизненной необходимости. Приобретение коммерческого объекта своей целью ставит извлечение прибыли.

Следовательно, заемщик является более обеспеченным клиентом, и неплохо было бы получить с него дополнительные средства за возможность получения прибыли.

Потому по коммерческой ипотеке, как правило, процентные ставки и первоначальные взносы на порядок выше.

Условия российской коммерческой ипотеки несколько специфичны. Если на западе воспользоваться такой возможностью может любое юридическое лицо, то в РФ данная ипотека более доступна частным лицам.

Этим обусловлено медленное развитие коммерческой ипотеки среди малого и среднего бизнеса.

Причина такой ситуации заключена в том, что российским законодательством предусмотрено законное возникновение ипотеки при залоге жилой недвижимости.

Относительно нежилых помещений ипотека на законодательном уровне не рассматривается. ФЗ «Об ипотеке»

воспрещает оформлять закладную на коммерческую недвижимость до заключения сделки купли-продажи.

То есть нужно сначала приобрести недвижимость, оформить на нее право собственности и только после этого возможно предоставление объекта в залог банку.

Условия и сроки

Коммерческая ипотека предназначена для приобретения нежилой недвижимости. Смысл такого кредитования в предоставлении займа на покупку коммерческой недвижимости под ее же залог.

По сравнению с жилищным кредитованием коммерческая ипотека имеет более «жесткие» параметры:

 продолжительность кредитования  от 5 до 12 лет. Большие сроки предоставляются крайне редко
 процентная ставка  от 12 до 16 %. Но это только в случае полного страхования, иначе ставка еще более повышается
 сумма первоначального взноса  от 25 до 40 %. Чаще размер взноса склоняется к верхнему пределу, коммерческая ипотека может потребовать взноса почти до 50 %
 сумма займа  от 300 000 рублей. Максимальная сумма займа ограничена лишь оценкой приобретаемого объекта

Особые требования при коммерческой ипотеке предъявляются и к клиенту. Подтвердить свою платежеспособность он должен, но не это главное.

Необходимо показать прибыльный баланс текущей деятельности и подтвердить, что бизнес успешен и проблем с платежами не возникнет.

Кроме того, большинство банков требует ведения бизнес-деятельности не менее года. Начинающему бизнесмену получить коммерческую ипотеку будет сложно.

Но, несмотря на строгие требования, коммерческая ипотека имеет ряд неоценимых преимуществ:

  • приобретение недвижимости без извлечения средств из оборота;
  • получение дохода за счет возможности полноценного использования объекта до выплаты кредита;
  • наращивание капитала компании;
  • минимальная налогооблагаемая база в сравнении с лизингом объекта недвижимости;
  • выгодная инвестиция средств в стабильный актив;
  • защита бизнеса от постоянно растущей аренды за коммерческие объекты.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Некоторые банки предлагают «коммерческую ипотеку для физических лиц». Но на практике это вовсе не значит, что любой гражданин может воспользоваться предложенной недвижимостью.

Чаще всего фраза о физлицах относится к индивидуальным предпринимателям, собственникам бизнеса, топ-менеджерам крупных компаний. То есть, по сути, предлагается стандартная коммерческая ипотека для юрлиц.

Что касается коммерческой ипотеки, предлагаемой физическим лицам, то требования почти не отличаются от обычного ипотечного кредитования:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст от 21 года;
  • минимальный стаж работы по последнему месту трудоустройства от 6 месяцев.

Относительно условий кредитования физлиц коммерческая ипотека выглядит так:

 цель кредитования  приобретение нежилой недвижимости или земельных участков под подобные постройки
 валюта займа  рубли, доллары, евро
 сумма  от 1 000 000 до 3 000 000 рублей
 процентная ставка  от 14,5 % в рублях, от 12 % в валюте
 величина первоначального взноса  от 20 %
 длительность кредитного периода  до 10 лет

Обязательным условием становится страхование объекта недвижимости от возможной утраты.

Требования к приобретаемому объекту коммерческой недвижимости сводятся к следующему:

  • нахождение в регионе присутствия банка;
  • минимально допустимая площадь (от 150 кв.м.);
  • принадлежность к объектам капитального строительства;
  • отсутствие обременений и имущественных прав третьих лиц.

Из особенностей такой ипотеки следует отметить более длительный срок рассмотрения заявки, до 5 дней. Кроме того за рассмотрение заявки и анализ поданных документов взимается комиссия, доходящая до 2 % от общей суммы кредита.

Для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юрлиц несколько отличается от ипотечных кредитов для частных лиц. Порой при наличии необходимого первоначального взноса и достаточной платежеспособности в ипотеке отказывают.

Здесь стоит учитывать тот факт, что банки оценивают текущее состояние бизнеса заемщика, его финансовую стабильность и просчитывают размер максимально возможной для заемщика нагрузки.

При оценивании бизнес-деятельности основное значение обретают такие критерии оценки как:

  • условия по собственному капиталу. То есть оценивается общая совокупность всех имеющихся активов за вычетом кредитных обязательств. Нередко банками устанавливаются ограничения по кредитам для бизнеса – не более 50-150 % от размера собственного «чистого» капитала предприятия;
  • соотношение чистой прибыли и ежемесячного платежа. Бизнес оценивается как действующий и приносящий прибыль. Для этого анализируется управленческая отчетность о прибылях и убытках для выявления среднего значения. Ежемесячный взнос не должен превышать 50-70 % от чистой прибыли юрлица.

Без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса не предоставляется в принципе. Хотя некоторые банки могут предлагать подобные программы, но суть их сводится к необходимости какого-либо обеспечения.

Так банком может быть потребован дополнительный залог. Таковым может стать иное имущество, принадлежащее заемщику по праву собственности, вексель, депозит.

К залоговому обеспечению предъявляется требование, чтобы стоимость его соответствовало необходимой сумме первоначального взноса. После оформления ипотеки приобретенный объект также оформляется под залог.

Могут встречаться такие варианты коммерческой ипотеки без первого взноса, где требуется поручительство. При этом к приобретаемой недвижимости предъявляется более строгое условие относительно стоимости.

Таковая должна перекрывать и сумму ипотеки, и начисленные проценты. К тому же проценты по данному предложению более высоки, да и поручителя по причине высокой стоимости займа найти буде непросто.

А найти продавца, которой согласится продать коммерческий объект дешевле его оценочной стоимости, чтобы имелась возможность обеспечения процентов, и вовсе не реально.

Чаще всего коммерческая ипотека без начального взноса предполагает, что бизнесмен оформит в качестве залога собственную недвижимость, цена какого компенсирует полную стоимость кредита при необходимости.

В этом случае банковские риски минимальны, что позволяет получить кредит под более низкие проценты.

Кроме того может меняться целевое предназначение, заемщик сам решает приобрести ли ему иную недвижимость или потратить деньги на другие нужды. Потому в данном контексте речь скорее идет о нецелевом кредитовании под залог недвижимости.

Для ИП

Коммерческая ипотека для ИП, впрочем, как и ипотека обычная для данной категории лиц, наиболее проблемная. Банки склонны с некоторым недоверием относится к этой категории заемщиков, поскольку бывает сложно оценить их реальный доход.

От заемщика банки всегда требуют подтверждения платежеспособности. ИП для этого может предоставить налоговые декларации, заверенные налоговой службой.

Если предприниматель не утаивает свой доход и таковой соответствует реальным заявлениям, то банкам этого бывает достаточно.

Другая сложность возникает на этапе рассмотрения заявки. Экспертами оценивается степень доходности предпринимательской деятельности. И здесь значение имеют уже не налоговые взносы, а сама система налогообложения.

Более предпочтительным признается ОСНО или УСН, когда налогооблагаемой базой являются «доходы минус расходы».

Применение ЕНВД или патентной системы предполагает выплату фиксированных налоговых взносов, и реально оценить доходы ИП не получается.

Для получения коммерческой ипотеки индивидуальным предпринимателям желательно следовать следующим рекомендациям:

  • оформлять ипотеку в банке, в каком имеется расчетный счет с постоянным движением средств;
  • иметь максимальный начальный взнос;
  • предоставить бухгалтерскую документацию;
  • не иметь плохой кредитной истории.

Как оформляется

Несовершенство российского законодательства в отношении коммерческой ипотеки определяет возможные схемы, по которым ипотека может оформляться в отношении коммерческой недвижимости.

Поскольку оформить залог до регистрации права собственности невозможно применяются следующие схемы:

  • оформляется договор купли-продажи. Продавец получает часть средств заемщика и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности и оформляется залог. После этого заключается договор ипотеки, и продавец получает свои средства;

  • покупатель передает собственнику часть своих средств на основании предварительного договора. При этом продавец от банка получает обязательство выплатить недостающие средства при регистрации залога. Далее объект оформляется в качестве залога, и оформляются документы по передаче права собственности покупателю (договор купли-продажи). После этого оформляется ипотека, продавец получает деньги, а уже потом покупатель регистрирует право собственности;
  • создается юрлицо, на которое оформляется коммерческая недвижимость. Впоследствии заемщик, выплачивая кредит, выкупает акции созданной компании. В риэлтерской среде схема имеет название «выкупа юридического лица».

Какие нужны документы

Для оформления коммерческой ипотеки юрлицам и ИП потребуется предоставить следующие документы:

  • бухгалтерская отчетность о прибылях и убытках;
  • информация об основных активах;
  • сведения о поручителях и залоге;
  • данные о дебете и кредите;
  • информация о расчетных счетах;
  • лицензия на определенные виды деятельности.

Кроме того ИП подается стандартный набор документов:

  • паспорт;
  • свидетельство ИП;

  • свидетельство о браке;

  • справка о составе семьи;

  • ИНН и т.д.

Юрлицо вместо паспорта предоставляет выписку из ЕГРЮЛ и документ, позволяющий представлять интересы субъекта обратившемуся представителю юрлица.

Относительно выбранного объекта подаются:

  • правоустанавливающие документы;

  • заключение об оценочной стоимости;
  • справка об отсутствии обременений и притязаний третьих лиц.

Какие банки предоставляют, сравнение условий

Большинство банков, выдающих жилищные займы, выдают и коммерческую ипотеку. Но другое дело, что условия везде разные и привести их к средним значениям практически невозможно.

Различаются даже используемые схемы, где-то залогом становится приобретаемый объект, а где-то требуется предоставление иного имущества в качестве залогового обеспечения.

В качестве сравнения условий можно рассмотреть несколько банков, предоставляющих коммерческую ипотеку:

Название банка Макси-мальный кредитный период, лет Ставка по кредиту, % и величина первого взноса Сумма займа, рублей Залоговое обеспечение Дополнительные условия
Сбербанк 10 14,720 % 150 000 – 600 000 Предмет ипотеки, иная недвижимость Срокисуществования бизнеса – от 6 месяцев. Максимальная годовая выручка — 400 000 000 рублей.
Альфа банк 5 1820 % 2 600 000 – 78 000 000 Предмет ипотеки, дополнительно – товар, оборудование, авто. Существование бизнеса не меньше 9 месяцев.
РСХБ 8 11,520 % 10 000 000 – 200 000 000 20 Предоставляется лишькорпоративным клиентам, возможна отсрочка основного долга на 1 год.
Абсолют банк 10 17,45 – 19,9540 % 1 000 000 – 15 000 000 Предмет ипотеки Сумма кредита не превышает 60 % стоимости объекта

ВТБ 24

Банк ВТБ 24 предлагает продукт под названием «Бизнес-ипотека». По данной программе предусматривается возможность приобретения коммерческой недвижимости любого предназначения за счет средств банка.

Условия предлагаются следующие:

 ставка по кредиту  от 13,5 %
 сумма займа  от 4 000 000 рублей
 длительность кредитования  до 10 лет
 величина первого взноса  от 15 %

Подать заявку на данный кредит можно онлайн, на официальном сайте банка. Для расчета примерных параметров кредита можно использовать специальный калькулятор.

Особенностью данной программы является возможность получения отсрочки по выплате основного долга на срок до 6 месяцев. При необходимости консультации можно позвонить по бесплатному номеру.

Коммерческая ипотека это превосходная возможность развить бизнес без использования капитала фирмы. При грамотном управлении полученная прибыль с лихвой окупает выплаты банку.

Видео: Коммерческая ипотека и нюансы ее оформления

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.