В некоторых случаях заемщикам необходимо продать квартиру, которую они получили в рамках ипотечного кредитования от банка. Среди таких лиц могут оказаться и военнослужащие, в свое время получившие целевой жилищный займ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-43-85 (Москва)

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каким же образом может быть отчуждена квартира, оформленная в рамках специальной государственной программы “Военная ипотека”?

Можно ли

Чтобы ответить на вопрос, можно ли отчуждать квартиру, полученную по военной ипотеке, необходимо определиться с текущей ситуацией – был ли полностью погашен целевой кредит или нет?

Следует отметить, что квартира, приобретенная в рамках военной ипотеки, имеет обременение от двух структур:

  • ФГКУ “Росвоенипотека”;
  • непосредственно самого банка, выдавшего жилищный кредит.

В первом случае, когда военная ипотека была полностью погашена, обременение с квартиры полностью снимается.

Военнослужащий приобретает полное право собственности на объект недвижимости – то есть владения, пользования и распоряжения.

Соответственно, продажа квартиры при таких обстоятельствах осуществляется в штатном режиме – по договору купли-продажи с физическим или юридическим лицом.

Но что делать, если кредит еще не был до конца выплачен? Поскольку квартира является предметом залога сразу двух залогодержателей – банка и Росвоенипотеки, просто так продать ее уже не получится. Более того, это является грубейшим нарушением закона.

Во-первых, потребуется разрешение от Министерства обороны, которое вряд ли выйдет получить без наличия уважительных причин.

Квартира может быть отчуждена, но лишь тогда, когда у заемщика действительно возникнут уважительные обстоятельства (например, перевод в другую воинскую часть) или другая тяжелая жизненная ситуация. В любом случае, без содействия МО РФ не обойтись.

Во-вторых, обратимся к ст. 37 ФЗ № 102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Часть 1 гласит, что залогодатель (в данном случае, военнослужащий), может отчуждать недвижимое имущество, находящееся в залоге у банка, только с согласия последнего.

Таким образом, помимо согласия МО РФ, потребуется еще и разрешение от банка на отчуждение предмета залога.

Кроме того, незаконное отчуждение залогового имущества не означает того, что залог будет прекращен:

  • согласно ч. 3 ст. 38 ФЗ № 102, залог сохраняет свою юридическую силу вне зависимости от того факта, был ли нарушен закон при отчуждении имущества или нет;
  • согласно ст. 38 ФЗ № 102, покупатель, который приобрел заложенное имущество, становится на место залогодателя и несет обязанность по уплате ипотечного долга банку.

Если сделка будет признана недействительной, продавец будет обязан вернуть полученные деньги, а покупатель – квартиру.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по военной ипотеке

С учетом того факта, что продажа залоговой квартиры не представляется возможной, рассмотрим порядок отчуждения квартиры в том случае, если военнослужащий желает продать квартиру, полностью погасив целевой ипотечный кредит.

Порядок действий будет следующим:

  • военнослужащий уведомляет банк и ФГКУ “Росвоенипотека” о своем намерении продать предмет залога и снять действующие обременения;
  • далее подает рапорт по месту службы, чтобы получить новое свидетельство члена НИС о праве на получение целевого кредита;

  • посещает банковское учреждение и требует распечатать график платежей;
  • заявляет в банке о намерении осуществить досрочное полное погашение жилищного кредита за счет собственных средств;
  • погашает задолженность в полном объеме.

Далее необходимо дождаться, пока ФГКУ “Росвоенипотека” направит в Росреестр заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке.

Нормативный срок погашения записи – 3 дня с момента поступления настоящего заявления от ФГКУ в Росреестр.

После аннулирования записи об ипотеке все существующие обременения будут сняты, и заемщик сможет продать квартиру уже по стандартной схеме – по договору купли-продажи любому физическому или юридическому лицу.

Сроки

Сроки осуществления процедуры по продаже квартиры, находящейся под двойным обременением, на самом деле сложно предсказать. В целом, операцию можно произвести и за одну неделю.

Уведомление структур и подача рапорта вряд ли отнимут много времени, как и непосредственно досрочное погашение, которое практически во всех банках осуществляется без взимания комиссий и штрафов.

Представляется, что наибольшую часть времени отнимет поиск покупателя на объект недвижимости. Сколько по времени может занять данный процесс – неизвестно.

Все зависит от спроса на недвижимость в данном регионе, соотношения средних цен к запрашиваемой, наличия дорогостоящего ремонта, этажности многоквартирного дома и от множества других факторов.

Кроме этого, возможно, достаточное время займет непосредственный поиск наличных денежных средств.

Ведь чтобы продать квартиру, придется уплатить задолженность перед банком в полном размере и сразу, а это – немалая сумма. И вопросами ее поиска военнослужащий может заниматься достаточно долго.

Стоит ли продавать

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли продавать квартиру, полученную в банке в рамках военной ипотеки, следует оценить целесообразность проведения данной процедуры.

Если у военнослужащего действительно возникла сложная жизненная ситуация, и без смены места жительства никак не обойтись, продажа квартиры может стать оптимальным решением проблемы, даже, несмотря на необходимость поиска наличных денежных средств для погашения задолженности перед банком.

При возникновении обстоятельств, когда нужно улучшение жилищных условий (например, при рождении детей в семье военнослужащего), требуется понять – действительно ли это так необходимо, как кажется.

А наилучшим вариантом будет именно первоначальное приобретение квартиры по военной ипотеке, удовлетворяющей всем требованиям семьи (в том числе, и возможных в будущем).

Следует отметить, что военнослужащий, получивший целевой займ однажды, сможет получить его и вновь – для целей приобретения новой квартиры.

Действующее законодательство никак не ограничивает данное право, существующее у всех участников накопительной системы.

Нюансы

Перед тем, как окончательно решить вопрос о продаже квартиры, находящейся в залоге у кредитной организации и ФГКУ “Росвоенипотека”, следует четко представлять порядок действий в этих случаях.

Рекомендуется учитывать множество факторов, чтобы избежать возможных проблем в будущем:

  • помните, что, сняв обременение с квартиры и продав ее в целях покупки новой, более благоустроенной и комфортабельной — также в рамках военной ипотеки, необходимо получить новое свидетельство участника НИС;
  • свидетельство участника накопительной системы действует лишь полгода с момента его выдачи, что обуславливает необходимость в нахождении кредитора в течение этого времени;
  • снятие обременения от государства возможно при достижении 20-летнего срока нахождения на воинской службе, а также при достижении 10-летнего срока, если военнослужащий был уволен по льготным основаниям, регламентированным п. 2 и 3 ст. 10 ФЗ № 117;
  • продать квартиру, находящуюся под обременением, нельзя – процедура может быть совершена только лишь после полного погашения обязательств (за счет собственных средств);
  • обременение с квартиры снимается только тогда, когда заемщиком будут погашены все обязательства перед банком (т.е. жилищный займ будет полностью выплачен – либо по окончании срока ипотеки, либо в досрочном порядке);
  • при продаже квартиры, снятии обременений и покупке новой по той же программе целевого кредитования нужно учитывать, что срок ипотеки будет ниже, ведь он ограничен возрастом военнослужащего.

Реализация квартиры, которую получил военнослужащий в рамках программы целевого жилищного кредитования, возможна лишь после снятия всех обременений – от ФГКУ “Росвоенипотека” и от кредитной организации, выдавшей займ.

Лишь после этого заемщик может спокойно продавать объект недвижимости, зная, что он абсолютно не нарушает закон.

Видео: Советы экспертов: Тонкости военной ипотеки

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.