Первый квартал 2017 года по сведениям Объединенного Кредитного Бюро в России активно стали расти долги по ипотечным ссудам. В марте ипотечные долги подскочили на 3,73% больше, чем по показателям 2015 года, что в денежном выражении составило долговой объем в 148 млрд. российских рублей.

Наиболее всего падение платежеспособности отмечалось по таким регионам страны, как – Москва, Алтай (Республика), Дагестан. После них уже идут – Санкт-Петербург, Мурманск, Севастополь, Челябинская, Тюменская, Иркутская области и внушительная часть Ямало-Ненецкого АО.

Причины понятны всем – кризисные времена, причем не только в самой стране, но и в мире. Но не всем понятно пока, каким образом максимально эффективно урегулировать ситуацию.

Пока сегодня только частично прецедент контролируется государством, предлагается небольшая помощь, но на строгих условиях.

В остальном же большинство случаев показывает, что заемщикам и заимодавцам приходится искать выходы из положения в частном, индивидуальном порядке и самостоятельно. Законопослушным и сознательным клиентам банки всегда пойдут на уступку и предложат свои механизмы решения проблем.

Обязательства заемщика

Ипотека отличается от других видов займа долгими сроками, залоговыми обязательствами, дополнительной финансовой нагрузкой комплексным страхованием, иногда даже завышенными процентными ставками.

Все эти факторы, а также и другие, вполне могут спровоцировать просрочки по платежам со стороны клиента.

Причинами невыполнения своих обязательств перед банком заемщиком могут быть также следующие факторы:

  1. Внезапная потеря работы, а страховки по такому риску клиент не оформлял в свое время.
  2. Неожиданная болезнь в долгосрочной перспективе реабилитации, где также страховка может отсутствовать, либо по каким-то причинам случай заболевания не подходит под перечень страховых рисков.
  3. Рождение ребенка в семье, что повлекло внушительные расходы в ущерб ипотечным погашениям.
  4. Резкое падение уровня заработка клиента по различным причинам, устранить которые быстро невозможно и прочие проблемы, появление которых в жизни заемщика неизбежно влечет к невыполнению своих ипотечных обязательств.

Когда нет страховки, либо нет возможности ею погасить вовремя долг перед банком, тогда у клиента возникает масса проблем, связанных с долгами по ипотеке.

Задолженностью считается та сумма, которая включает в себя не только обязательные платежи по графику, но еще и пени, штрафы, неустойки из-за просрочек.

Обыкновенные платежи, что указываются в графике, пока еще не числятся в статусе задолженности, если они вовремя погашаются клиентом.

В совокупности, если вспомнить классический ипотечный договор, то там будут прописываться для заемщика следующие его обязательства:

  1. Уведомлять как можно скорее банк о предстоящих возможных задержках по платежам.
  2. Уведомлять банк об изменениях в персональных данных заемщика, смене его места жительства, места работы, способов оплаты, номеров счетов и прочих изменениях.
  3. Оплачивать своевременно ипотечный заем согласно прилагающемуся к соглашению графику платежей.
  4. Вместе с суммами ипотечного займа погашать суммы банковского вознаграждения – проценты, а также страховые взносы.
  5. Быстро реагировать при образовавшейся просрочке, чтобы найти оптимальное решение ситуации. Клиент может быстро подать заявление на реструктуризацию долга.

В ситуации с просрочкой, пусть даже и небольшой, любое промедление будет подобно порочному кругу.

Долги станут накапливаться, штрафы будут начисляться за просроченные платежи, а пени или неустойки за невнесение вовремя денег на кредитный счет банка будут начисляться на каждый день просрочки. Все это в совокупности выдаст неподъемную для клиента сумму задолженности.

Особенности

Большой ошибкой будет со стороны клиентов при невозможности вносить вовремя причитающиеся по погашению ипотеки платежи, действовать следующим образом:

  1. Избегать общения с банковскими специалистами, когда те звонят на телефон, либо пишут письма.
  2. Игнорировать само существование проблемной ситуации и пускать все, так сказать, «на самотёк».
  3. Грубо отвечать банковским менеджерам и отказываться сотрудничать с ними, чтобы совместно найти оптимальное решение проблемы.
  4. Пытаться предъявлять в письменном виде какие-то претензии банку.
  5. Предпринимать попытки в одностороннем порядке расторгнуть договор с кредитором.

Напротив, банковские учреждения всегда идут навстречу тем клиентам, которые:

  1. Открыты для общения и урегулирования сложной ситуации.
  2. Маленькими частями, но продолжают все же, что-то платить по ипотеке. Даже, если эти суммы меньше те, что выставлены в графике.
  3. Законными способами отказываются от договоров страхования добровольного типа. Только сделать это, надо успеть за 10 дней после подписания таких договоров.
  4. Вовремя подают заявление на реструктуризацию, рефинансирование, списание долгов, уменьшение суммы платежа по каждому месяцу, пересмотру графика и прочие механизмы решения.

Кроме того, когда клиент готов подтвердить документами или иными доказательствами уважительность просрочек, тогда банк сам может предлагать пути решения.

Хорошо, если по займу фигурируют созаемщики, тогда банку с ними можно будет договариваться о том, чтобы и они выполнили свои обязательства по покрытию долгов. Тогда уже основной заемщик будет должен поручителю определенную сумму денег.

А поручитель, в свою очередь, будет взаимодействовать с неплательщиком через суд, если не удастся решить вопрос возврата долга полюбовно.

Что будет

Современные технологии взаимодействия финансовых компаний со своими клиентами-заемщиками сегодня позволяют банкам не выставлять никаких штрафов клиенту, если просрочил ипотеку на 1 день либо на два-3 дня.

Некоторые банкиры даже прописывают в ипотечных договорах условие, что при наличии просроченных платежей на период не более 5 суток, штрафных санкций заимодавец выставлять не будет.

Просто сделает замечание заемщику и направит на его телефон SMS-сообщение с напоминанием об обязательствах. В случае же с большими просрочками, затянувшимися на период более недели, банк будет вынужден выставлять штрафные санкции.

Ну, а если должник отказывается платить уже более 2-3 месяцев, тогда неизбежно ипотечное имущество переходит в собственность банка.

На практике получается, что финансовое учреждение не может резко отписать ипотечную квартиру или дом сразу в свою собственность. Еще понадобится пройти процедуру судебного разбирательства.

И только после того, как банковский иск будет удовлетворен и суд решит в пользу финансиста, тогда только он сможет подавать все документы залогового имущества в Росреестр (ЕГРП), где законно, на основании решения суда, будет проведена регистрации недвижимости в полноправную собственность банка. Об этих деталях должно быть сказано в ипотечном соглашении.

Как уменьшить штрафы

На основании правительственного Постановления России №373 от 20.04.15 г., отредактированного последний раз 24.11.16, закрепленного 7 декабря 2015 года Указом Президента РФ, те категории граждан, что оказались в труднейшей финансовой ситуации с ипотечными долгами, могут воспользоваться небольшой государственной помощью.

Самым главным условием для тех. кто желает стать участником такой программы, является безупречное доказательство того факта, что заемщик попал в сложную финансовую ситуацию.

В теории все выглядит красиво, но на практике оказалось очень сложным доказать, что заемщик сможет подходить под данное определение. Помощь заключается в трех направлениях:

  • уменьшение размеров штрафов банками;
  • привлечение государственной субсидии на покрытие долгов;
  • проведение реструктуризации сложного ипотечного случая.

Условия и осуществление программы производится Агентством по ипотечному жилищному займу.

Поддержку могут получить даже те граждане, которые оформляли договора с банками уже после 1 января 2015 года, когда в силу вступили нормативы Постановления.

Хотя ранее такой помощью разрешалось пользоваться только заемщикам, оформившим сделку с банком до 1 января 2015 года. Также в этом случае еще очень важно, чтобы период пользования ссудой не был менее 1 года.

Однако можно подавать заявления кредитору на реструктуризацию, либо в суд с просьбой уменьшить штрафы, и без участия в государственной программе поддержки лицам, попавшим в сложную денежную ситуацию с ипотечным займом.

Реструктуризация сможет помочь снизить не только уровень штрафных санкций, но и сами проценты. Правда часто при этом увеличивается срок кредитования, что приводит к увеличению переплаты по итогам всей ипотеки.

Зато на какой-то период времени клиенту дается передышка – «кредитные каникулы», за счет чего он успеет поправить свои денежные дела.

В случае с иском в суд – здесь все намного сложнее. Во-первых, если вы думаете, что перед подачей иска следует пройти процедуру досудебного урегулирования, иначе судебная инстанция не примет ваш запрос, то ошибетесь.

К ипотекам такой подход не применяется, не смотря на изменения в законодательстве в 2017 году по отношению к общему понятию кредитования, вообще.

Во-вторых, если заемщик захочет составить претензию, направить ее в банк, то претензия в случае должника уже сама по себе не логична. Должник сам виноват, что не платил, какие он может предъявлять банку еще претензии?

Поэтому разумнее будет, если подавать не претензию, а прошение. После того, как банк отклонит его, тогда уже можно будет обращаться в суд.

При подаче иска следует еще подумать хорошо, как лучше действовать – просить об уменьшении штрафов, изменении графика платежей, либо признании гражданина банкротом.

Потому что банкротство – процедура долгая, займет около 6 и более месяцев. Иногда при банкротстве заемщику все равно приходится расставаться с тем или иным имуществом, чтобы продав что-то из своих ценностей, вырученные деньги отдать банку.

Что будет, если не платить

За долги по ипотеке в тюрьму не посадят, конечно же, мы живем все-таки не в средневековые времена, но влететь в копеечку можно легко.

Обратите внимание, что если вы не погашаете стабильно ипотечный заем, то банк может подключить такие «хитрые» механизмы:

  1. Сначала выставит вам счет на оплату процентов пеней, штрафов и неустоек, а уж затем основного долга. При таком раскладе вами будет погашаться штрафная санкция, а долг – нет, в результате чего, штрафы будут начисляться бесконечно.
  2. Одновременно реализовывать сразу два-три направления регулирования ситуации по-своему. Например, банк параллельно может продать ваш долг кредитору и продолжать требовать с вас какие-то деньги.
  3. Подключение к долгу дополнительных комиссий, без которых банк может обойтись и другие хитрости, подводные камни.
  4. Предложит заемщику самому заняться продажей залогового имущества, чтобы вырученными деньгами покрыть долги. При этом банк выдаст ему письменное свое разрешение. А вообще по законам кредитор сам должен разбираться с реализацией залогового имущества, ведь право на распоряжение им принадлежит ему.

Несмотря на то, что сейчас случаи нечестной игры со стороны банков уже становятся редкими, тем не менее, в судебной практике они все еще встречаются.

Поэтому, несмотря на виновность должника, все равно заемщик должен быть тоже на чеку, быт внимательным, чтобы ненароком банк не начислил ему лишних штрафов.

Если дело будет доходить до судебного разбирательства, то первейшим документом, на который судья обратит внимание, будет именно ипотечный договор.

Поэтому всем заемщикам при просрочках следует внимательно вчитываться в свои договора, условия ответственности, которую банк имеет право наложить на неплательщика.

Дадут ли ипотеку, если есть просроченные кредиты

В случае если уже имеются какие-то другие задолженности по другим кредитам, пусть и не ипотечным, иногда банки могут выдавать ипотеку.

Однако нужно помнить, что такая ипотека будет очень дорого стоить заемщику, к тому же она будет оформляться на довольно жестких условиях.

К таким условиям можно отнести:

  1. Расширенный пакет документов.
  2. Предоставление нескольких лиц, готовых выступить в качестве поручителей.
  3. Требования к поручителям – высокий уровень дохода и стабильная работа на престижном предприятии, должности.
  4. Представление второго залогового имущества, признанного банком ликвидным (ценным), и принадлежащим заемщику. Это могла бы быть вторая квартира, дом, автомобиль, дача и прочее.
  5. Повышенные на несколько порядков ставки – от 2 до 5% сверху ставок годовых процентов, выставляемых по классическому ипотечному займу.

Рефинансирование кредита, по которому имеются долги у делающего взять еще и ипотеку, банк может предлагать для начала.

После того, как будет погашен рефинансирующая ссуда, тогда только банк сможет согласиться на ипотечную сделку. Дополнительно банк может предложить клиенту подключить еще какое-нибудь страхование.

Вот здесь может возникнуть трудность, ведь у заемщика итак нет особо достаточной суммы доходов, чтобы расплачиваться с долгами, а тут еще и какое-то страхование.

Тем не менее, тем, кому очень срочно и очень важно иметь ипотечный кредит, могут соглашаться и на такие условия.

В большинстве случаев банковские структуры слишком уж не торопятся обращаться в судебные инстанции с исками на должников.

Может быть, это кому-то покажется невероятным и нереальным, но на практике в действительности банки охотно идут навстречу тем клиентам, которые от них не прячутся при образовании задолженности по ипотеке.

Часто подключают довольно удобный механизм – реструктуризацию долга, где у клиента появляться возможность оформить либо отсрочку, чтобы решить вопросы своей финансовой состоятельности, либо банк меняет режим графика, чтобы удобнее было платить маленькими суммами по каждому месяцу.

Снижение процентов происходит крайне редко и то только тогда, когда клиент готов предоставить иные гарантии – например, второй залог.

Видео: Ипотечный кредит: «подводные камни» договора ипотеки