Одной из основных особенностей ипотечного кредитования является оформление специального документа, носящего название “Закладная”.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Нормативная регламентация и правовое регулирование содержатся в ст. 13-18 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон). Что это такое, для чего нужен данный документ и как его оформить – эти и многие другие вопросы будут рассмотрены далее.

Что это такое

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона, закладная – это ценная бумага, являющаяся именной, которая свидетельствует о нижеуказанных правах ее владельца:

  • право залогодержателя (банка) получить исполнение от залогодателя по обязательствам, которые обеспечены ипотекой, без необходимости предоставлять иные доказательства существования таких обязательств;
  • право залога на имущество, которое обременено ипотекой.

Исходя из ч. 1 ст. 13 Закона, закладная – это основной документ, который удостоверяет то, что у банка действительно есть права требовать погашения задолженности по ипотечному кредиту от должника, и права на взыскание на предмет залога в случае, если таковые обязательства не будут надлежащим образом исполнены.

Обязанными лицами по закладной, согласно ч. 3 ст. 13 Закона, являются:

  • должник по обязательству, которое обеспечивается ипотекой;
  • залогодатель, если должник и залогодатель – разные лица.

Закладная составляется в установленном порядке самим залогодателем, если же он – третье лицо, то в составлении обязан участвовать и должник.

Как оформить, ее образец

Зачастую бремя оформления закладной берет на себя финансово-кредитная организация, выдающая ипотечный займ клиенту. В некоторых банках может быть введен тариф на составление и оформление закладной.

По нормам ч. 1 ст. 14 Закона, в закладной должны присутствовать эти сведения:

  • слово “Закладная”;
  • ФИО залогодателя и залогодержателя, паспортные данные и реквизиты сторон процесса (для юридического лица – полное наименование организации), адреса (юридические и фактические);
  • наименование кредитного договора и его номер, дата и место заключения;
  • если залогодатель и должник – разные лица, в закладной прописывают ФИО должника, его паспортные данные и адрес;
  • сумма ипотечного займа и размер процентов по нему;
  • срок полного погашения обязательств;
  • описательная характеристика заложенного имущества с указанием его места нахождения;
  • оценка имущества;
  • название права, на основании которого заложенное имущество принадлежит залогодателю, с данными об органе, зарегистрировавшем такое право, дата и место регистрации;
  • подписи участников процесса;
  • сведения о госрегистрации ипотеки.

Непосредственно перед заключением кредитного договора с банком рекомендуется ознакомиться с типовой формой закладной.

Когда оформляется закладная на квартиру

Согласно аб. 2 ч. 5 ст. 13 Закона, закладная оформляется и выдается:

  • органом, который ответственен за госрегистрацию прав (Росреестр);
  • после госрегистрации ипотеки.

При этом закон устанавливает, что закладную можно составить и оформить в любой момент – до тех пор, пока обязательство, которое обеспечивается ипотекой, существует.

Это означает, что пока действует кредитный договор и заемщик не погасил свои обязательства перед банком, стороны могут обратиться в Росреестр для оформления ценной бумаги.

Где хранится

По общему правилу, ценная бумага хранится непосредственно в кредитной организации. Однако существуют некоторые нюансы, регламентированные законом:

  1. Закладная может быть в установленном порядке аннулирована. В этом случае, согласно аб. 4 ч. 7 ст. 13 Закона, залогодатель и залогодержатель совместно передают в Росреестр закладную, которая подлежит аннулированию. Росреестр, в свою очередь, выдает новую закладную залогодержателю, которая и остается у него на хранении. Аннулированная закладная находится в архиве Регистрационной палаты до тех пор, пока запись об ипотеке не будет погашена.
  2. Закон предусматривает, что закладная может быть отдана на депозитарный учет в специальные организации, называемые депозитариями. В этом случае хранение закладной осуществляется в депозитарии, а не в банке. На закладной делается соответствующая запись о депозитарном учете. После этого банк может в любой момент времени передать ценную бумагу в депозитарий (согласно условиям договора банка и депозитария).

Для регистрации права собственности

Порядок регистрации права собственности на имущество, которое является предметом залога по ипотеке, описывается в ст. 20 Закона.

На основании аб. 2 ч. 2  настоящей статьи, госрегистрация права собственности и госрегистрация ипотеки осуществляются одновременно.

При этом закон выделяет возможность, а не обязанность удостоверения прав у банка на предмет залога и требования от должника исполнения обязательств по ипотеке соответствующим документом – закладной.

Госрегистрация ипотеки (и, соответственно, права собственности) осуществляется:

  • в силу заявления, поданного залогодержателем и залогодателем совместно;
  • и на основании договора, в силу условий которого возникло обязательство по ипотеке.

Согласно данным нормативным положениям, отсутствие закладной не является препятствием для осуществления процедуры государственной регистрации права собственности.

Передача прав

Порядок осуществления данной процедуры регламентируется ст. 48 Закона. Согласно нормативным положениям данной статьи:

  1. Закладная может быть передана любому лицу, а надписи, которые запрещают это осуществлять, признаются как ничтожные.
  2. Передача осуществляется посредством заключения сделки в простой письменной форме.
  3. Банк, который передает право на закладную, обязан сделать соответствующую отметку о новом владельце ценной бумаги.
  4. Отметка о передаче должна содержать полное ФИО лица, которому передаются права, или, для юридического лица, полное название (наименование).
  5. Отметка должна быть подписана банком, передающим права.
  6. Если закладная находится на депозитарном учете, переход прав производится посредством внесения соответствующей записи по депозитному счету.
  7. Передача прав по закладной означает передачу всех прав, которые удостоверяет данная ценная бумага, соответствующему лицу.
  8. Основанием владения закладной новым залогодержателем является последняя отметка, осуществленная предыдущим владельцем.
  9. Если новый владелец знал, что закладная выбыла из владения предыдущего залогодержателя помимо воли последнего, первый не будет считаться законным владельцем.
  10. В случае, если обеспеченное ипотекой обязательство исполняет третье лицо, отличное от должника, то закладная должна быть передана такому третьему лицу по первому требованию. При этом банк не вправе препятствовать этому. Если залогодержатель отказывается в добровольном порядке передавать закладную, третье лицо может инициировать судебный процесс.
  11. При передаче прав на закладную закон разрешает осуществлять передачу личных персональных сведений заемщика и/или залогодателя, при этом согласия последних не требуется.
  12. Передача прав на закладную накладывает на лицо, получившее такие права, обязанность хранить банковскую тайну в установленном законом порядке, личные сведения о заемщике и/или залогодателе. В случае неисполнения данных требований лицо будет нести ответственность в соответствии с действующим российским законодательством.

Что делать, если банк потерял

Иногда возникают ситуации, когда банк теряет переданную ему на хранение закладную. Нормативная регламентация такой ситуации производится ст. 18 Закона. Согласно закону, за восстановление закладной ответственен должник/залогодатель/заемщик.

Чтобы инициировать процедуру восстановления, залогодержателю необходимо подать заявление в адрес должника, залогодателя или заемщика, если, согласно ст. 16 Закона, возможно установить владельца закладной.

Если в отношении закладной осуществлялся депозитарный учет, восстановление прав производится в силу справки, которая выдается депозитарием, с указанием наличия факта утраты ценной бумаги, и с указанием сведений о владельце закладной согласно сведениям по счету депо.

Залогодатель или должник, поскольку таковые обязаны по закону восстанавливать утраченную закладную, должны заново составить документ и проставить на нем отметку “Дубликат”.

После этого ценную бумагу необходимо передать в Росреестр. Дубликат закладной должен полностью соответствовать оригиналу.

После передачи залогодателем дубликата в Росреестр, последний осуществит регистрацию документа в установленном порядке. Далее залогодержатель сможет получить дубликат утраченной ценной бумаги.

Подводные камни

При оформлении закладной по ипотеке может возникнуть большое количество так называемых “подводных камней”, с которыми придется столкнуться заемщику:

  1. Если залогодатель перекладывает обязанность по составлению и оформлению закладной на банк, последний может взимать дополнительную комиссию за услугу, размер которой составляет до 1,5 % от суммы кредита.
  2. При утрате банком закладной ответственность за составление и оформление дубликата будет возложена на заемщика.
  3. Банки могут и сами предлагать уже заполненные бланки закладных, тем самым обеспечивая себе более выгодные условия, чем если бы документ составлялся непосредственно залогодателем.
  4. Закладная действует до момента полного погашения обязательств по ипотечному договору, поэтому заемщику крайне желательно уточнять условие о снятии обременения (и если оно отсутствует в закладной, то требовать о его включении).
  5. В тексте документа могут присутствовать условия о наложении различных штрафных санкций за досрочное погашение ипотеки – необходимо внимательно читать документ и подписывать лишь после того, как все условия будут предельно ясны.
  6. Изменение условий закладной допускается лишь с согласия сторон – таким образом, требования банка о включении в документ определенных условий без волеизъявления другой стороны незаконны.
  7. После погашения ипотеки закладная возвращается залогодателю – если этого не было сделано в разумные сроки, следует обратиться в Росреестр.

Закладная по ипотеке – наиважнейший документ, являющийся неотъемлемой частью процесса оформления и получения жилищного кредита.

За составление ценной бумаги ответственен залогодатель, однако зачастую банки проводят процедуру сами, предоставляя клиенту уже готовый заполненный документ.

При несогласии с условиями ценной бумаги заемщик вправе не подписывать документ до тех пор, пока все законодательные нормы не будут соблюдены.

Видео: Закладная: что это такое, для чего она нужна?